Od 
Štartom do samostatného života je pre mnoho ľudí kúpa nehnuteľnosti. Bývať vo vlastnom je však v dnešnej dobe finančne náročné a väčšina ľudí nemá inú možnosť, ako zobrať si na novú nehnuteľnosť hypotekárny úver. Nejde o jednoduchý proces, preto vám v článku prinášame všetky informácie, ktoré vám pri vybavovaní hypotéky pomôžu.
Druhy hypoték
Bežná účelová hypotéka je najbežnejšou hypotékou, ktorú vám ponúkne každá banka. Ide o úver spravidla na 30 alebo 40 rokov, určený na kúpu domu, bytu alebo pozemku. Väčšina bánk vám dá úver do výšky maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti, v realite je to však 70 – 80 %. V minulosti ponúkali banky aj 100 % financovanie hodnoty nehnuteľnosti, tomu je však od roku 2018 koniec.
Pred výberom hypotéky by ste sa mali poradiť vo svojej banke, ktorý typ úveru bude pre vás ten najvhodnejší. Hypotekárne úvery totiž rozdeľujeme z viacerých hľadísk.
Hypotéky podľa využitia
- Klasický hypotekárny úver – je určený na kúpu nehnuteľnosti alebo jej časti. Môžeme sem zaradiť aj výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb. Klasický hypotekárny úver je možné využiť aj na údržbu nehnuteľnosti a patria sem aj štátom bonifikované hypotekárne úvery pre mladých.
- Stavebný hypotekárny úver – je poskytovaný za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti. Banka ho väčšinou ponúka klientom, ktorí nedisponujú žiadnou nehnuteľnosťou. V tomto prípade kryje dobu medzi dostavaním a kolaudáciou. Môže tiež pokrývať hypotekárny úver na výstavbu, resp. dostavanie nedokončenej nehnuteľnosti.
- Hypotekárny úver na refinancovanie – je určený na splatenie iných úverov, ktoré pre vás neboli až tak výhodné. Pre zabezpečenie úveru je využitá rovnaká nehnuteľnosť a hypotekárnym úverom na refinancovanie je predčasne splatená pôvodná hypotéka. Dôvodom pre zmenu poskytovateľa hypotekárneho úveru je väčšinou výhodnejšia úroková sadzba.
- Bezúčelový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti – môžete ho nájsť aj pod názvom Americká hypotéka. Ide o úver, ktorý sa využíva na rekonštrukcie, nákup zariadenia, automobilu a na kúpu nehnuteľnosti, na ktorú nie je možné využiť klasické hypotekárne úvery. Tento úver je často využívaný aj na konsolidáciou dlhov, čiže na splatenie iných, nevýhodných úverov.
Hypotéky podľa formy splácania
- Hypotekárny úver s anuitným splácaním – splátka má rovnakú výšku počas celej doby splácania úveru. Úver je splácaný v pravidelných mesačných intervaloch. Počas splácania klesá podiel úrokov v splátke a zvyšuje sa podiel úmoru istiny.
- Hypotekárny úver s progresívnym splácaním – výška splátky sa počas splácania znižuje. Progresívna splátka sa stanovuje na obdobie jedného roka. Na ďalší rok sa zvýši o koeficient rastu. Z progresívneho splácania je pri zmene fixácie úrokovej sadzby možné prejsť na anuitné splácanie.
- Hypotekárny úver s degresívnym splácaním – finančné zaťaženie sa tu sústreďuje na počiatočné obdobie splácania. Najnižšie splátky sú na konci úverového vzťahu. Tento typ úveru je určený klientom, ktorí sú schopní realizovať vyššie splátky, než pri anuitnom splácaní, a je pomerne zriedkavý. Splátka pri degresívnom splácaní je zväčša nastavená na obdobie jedného roka, po uplynutí ktorého je nastavená nová nižšia splátka.
Hypotéky podľa typu úrokovej sadzby
- Hypotekárny úver s fixnou úrokovou sadzbou – banka garantuje úrokovú sadzbu po dobu zvolenej fixácie, ktorá môže byť stanovená na 1, 2, 3, 5, 10, 15, alebo 20 rokov. Veľkou výhodou fixnej úrokovej sadzby je rovnaká výška anuitnej splátky počas celej doby fixácie.
- Hypotekárny úver s variabilnou úrokovou sadzbou – na výšku variabilnej úrokovej sadzby vplývajú zmeny trhových podmienok, čo spôsobuje, že sa jej výška počas splácania úveru mení. Väčšinou na ňu vplývajú meny základnej úrokovej sadzby EURIBOR a zmeny v požičiavaní zdrojov bánk.
Podmienky pre získanie hypotéky
Vo veci hypotekárnych úverov si banky konkurujú, čo je pre vás, ako klienta, pozitívnou správou. Dokážete si preto nájsť úver, ktorý bude vyhovovať vašim požiadavkám, a pokiaľ vám ho neposkytne jedna banka, jednoznačne dospejete k dohode s ďalšou. Pri hypotéke ide o zadlženie na 30 až 40 rokov, čo je veľká časť ľudského života, preto by ste si mali dobre premyslieť všetky podmienky vášho úveru.
Porovnávajte najmä mesačnú splátku a ďalšie poplatky, nielen samotný úrok. Najnižší úrok totiž nemusí hneď znamenať aj najnižšiu sumu, ktorú v rámci hypotéky mesačne zaplatíte. Medzi dôležité poplatky, ktorým sa v žiadnej banke nevyhnete, patrí poplatok za vybavenie hypotéky, ale aj ďalšie služby, ktoré vám banka poskytne.
Bez pravidelného príjmu to nepôjde
Ak sa zaujímate o hypotéku, určite viete, že žiadna banka vám úver nedá, pokiaľ nedisponujete pravidelným mesačným príjmom, ktorý by pokryl náklady na splácanie úveru. Ak ste zamestnanec na trvalý pracovný pomer, budete potrebovať potvrdenie o výške príjmu od vášho zamestnávateľa. Ak ste podnikateľ alebo živnostník, do banky si so sebou prineste kópiu podaného daňového priznania a potvrdenie z daňového úradu, ktoré musí obsahovať informáciu o tom, že nemáte žiadne dlhy a nedoplatky na daniach. Rovnako nesmiete mať voči daňovému úradu žiadne iné nesplatené záväzky.
Do banky aspoň s približnou predstavou
Predtým, než sa vyberiete do banky pre svoju hypotéku, je dobré poznať aspoň približnú sumu, ktorú budete na kúpu, stavbu či rekonštrukciu svojej nehnuteľnosti potrebovať. Potrebnú sumu zistíte „na vlastnú päsť“ pomocou znaleckého posudku od súdneho znalca. V prípade, že kupujete nehnuteľnosť od makléra, sumu by ste mali poznať už z maklérskej ponuky. S približnou predstavou o výške ceny nehnuteľnosti vám môže banka urobiť rýchly posudok, ktorý bude obsahovať predbežný výpočet hypotéky, ktorú môžete dostať. Ide o orientačný výpočet, ktorým sa ale môžete riadiť pri vytváraní predstavy o finančných nákladoch.
Kto je spoludlžník a ako vám môže pomôcť
V prípade, že vám banka odmietne poskytnúť úver vo vysokej sume, jedným z riešení je nájsť si spoludlžníka. Kedysi banky odporúčali mať v rámci úveru svojho ručiteľa, ktorý sa zaručil za to, že vyrovná váš dlh voči banke v prípade, že vy toho nebudete schopný. Ručiteľ však postupne z bankového trhu mizne a nahrádza ho spoludlžník, ktorý s vami vstupuje do rovnakého zmluvného vzťahu s bankou. Odporúča sa, aby hlavný dlžník so spoludlžníkom spísali písomnú dohodu o tom, kto bude koľko splácať. Najčastejšie sa spoludlžníctvo využíva medzi manželmi, keď si berú spoločný úver na nehnuteľnosť. Ak ste sa stali spoludlžníkom, alebo to máte v pláne, myslite na to, že niektoré banky vám nedajú ďalší „vlastný“ úver.
Poplatky spojené s hypotékou
Pri vybavovaní hypotéky sa nenechajte hneď zlákať ponukou najnižšieho úroku. K celkovým výdavkom spojeným s hypotékou si musíte pripočítať aj poplatky, ktoré so sebou prináša, a ktoré môžu celkovú sumu zvýšiť aj niekoľkonásobne. Je niekoľko štandardných poplatkov, ktorým sa pri braní hypotéky nevyhnete.
Poplatok za znalecký posudok
Znalecký posudok od súdneho znalca sme už v článku spomínali. Ide o posudok, ktorý je potrebný pre ocenenie nehnuteľnosti, a teda pre určenie výšky hypotéky. Niektoré banky vám v rámci rôznych akcií preplatia náklady na znalecký posudok, prípadne môžeme využiť ich interného znalca.
Poplatok katastru
Poplatok katastru je štandardne vo výške 66 €, v zrýchlenom konaní (do 15 dní od podania návrhu) je to až 266 €. Menej zaplatíte aj v prípade, že oň požiadate elektronicky. Poplatok sa platí pri podaní návrhu na začatie konania o povolení vkladu záložného práva k základnej nehnuteľnosti. Niektoré banky vám poplatok za kataster preplatia.
Poistenie nehnuteľnosti
Každá banka bude od vás pred poskytnutím úveru požadovať poistenie nehnuteľnosti, na ktorú si hypotéku žiadate. Ponuky na poistenie vám poskytne samotná banka. Obozretne si ich preto porovnajte s ponukami poisťovne. Na výhodnej poistke môžete ušetriť desiatky eur ročne.
Ako znížiť výšku úroku
Existuje niekoľko spôsobov, ako si môžete znížiť výšku vášho úroku. Mnoho bánk vám ponúkne ďalšie služby a produkty, vďaka ktorým vám znížia sadzbu o niekoľko desatín percenta. Na výšku úroku však vplýva viac faktorov.
Založená nehnuteľnosť a vlastné prostriedky
Väčšina klientov ručí v rámci hypotéky nehnuteľnosťou, na ktorú si hypotéku berú. Pravdepodobne to nebude inak ani u vás. Pre banku je výhodnejšie, a zároveň predstavuje menšie riziko, ak žiadate iba o časť hodnoty nehnuteľnosti. Ak ste teda schopní doplatiť celkovú sumu nehnuteľnosti z vlastných prostriedkov, banka vám spravidla poskytne nižší hypotekárny úrok. Ak by vám mala dať banka hypotéku v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti, je to pre ňu rizikové, a preto vám nastaví vyšší úrok.
Bonita
Bonita je výraz pre vašu schopnosť dlhodobého splácania úveru. Odvíja sa od výšky vašich predchádzajúcich a súčasných príjmov, pričom do výpočtu, ktorým si vás banka preverí, vstupujú aj vaše bežné výdavky na život. V tomto ohľade môžu vzniknúť problémy na strane podnikateľov alebo živnostníkov, ktorí ešte nemajú trvalý finančný príjem v určitej nemennej výške a pravidelnosti. Platí tu, že čím vyššiu bonitu máte, tým nižšie riziko pri splácaní úveru pre banku predstavujete.
Fixácia
Fixácia úroku na kratšie obdobie je pre banku menej rizikové, preto vám pokojne poskytne nižší úrok. Mnoho klientov láka zafixovať si výhodný úrok na dlhšie obdobie, to je však pre banku nevýhodné opäť z hľadiska vyššieho rizika. Celková úroková sadzba teda bude vyššia.
Hypotéka pre mladých
Podpora bývania pre mladých zo strany štátu bola v minulosti jednou z najviac ospevovaných výhod konkrétnych štátnych zriadení. V dnešnej dobe stále takáto pomoc existuje, avšak v zmenenej forme, ktorá je viditeľná až po určitom čase. Ešte v roku 2018 mohol žiadateľ získať percentuálne nižšie úročenie počas prvých piatich rokov. Dnes si môže dlžník uplatniť daňový bonus, ktorý pokryje štátny príspevok na bývanie. Daňový bonus pre mladých je možné uplatniť vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku, maximálne vo výške 400 € za jeden rok.
Do roku 2018 fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3 % (2 % poskytoval štát a 1 % banka). Od 1. januára 2018 Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto zvýhodnenej úrokovej sadzby tzv. daňový bonus na zaplatené úroky ako odpočítateľnú položku od daňovej povinnosti v daňovom priznaní. (zdroj: slovensko.sk)
Podmienky pre získanie daňového bonusu pre mladých
Podmienky pre jednotlivca:
- Vek od 18 do 35 rokov,
- priemerný mesačný príjem za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie do 1,3-násobku priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR (napr. v roku 2019 bola priemerná mesačná mzda 1 092 €, 1,3-násobok je v tomto prípade 1 419,6 €),
- úver na bývanie vo výške maximálne 50 000 € na jeden byt alebo dom.
Podmienky pre viaceré osoby, resp. manželov:
- Daňový bonus si môže uplatniť iba jedna osoba,
- vek od 18 do 35 rokov,
- súčet príjmov dlžníka a všetkých spoludlžníkov za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie do 1,3 násobku priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR, ktorá sa vynásobí počtom dlžníkov (napr. v roku 2019 bola priemerná mesačná mzda 1 092 €, 1,3-násobok x 2 osoby je v tomto prípade 2 839,2 €),
- úver na bývanie vo výške maximálne 50 000 € na jeden byt alebo dom.
(zdroj: slovensko.sk)
Uplatnenie daňového bonusu
Ak spĺňate všetky podmienky, požiadajte banku o Potvrdenie o zaplatených úrokoch. O toto potvrdenie by ste mali požiadať v dostatočnom časovom predstihu, pretože zákonná lehota na jeho vydanie je 30 kalendárnych dní od podania žiadosti.
Nárok na daňový bonus sa môže uplatniť iba raz ročne, a to:
- cez ročné zúčtovanie preddavkov za daň – potvrdenie o zaplatených úrokoch odovzdáte svojmu zamestnávateľovi,
- cez daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – potvrdenie o zaplatených úrokoch bude tvoriť prílohu daňového priznania.
Hypotéka nie je žiadny strašiak, hoci tak môže na prvý pohľad vyzerať. Zadlženie na 30 alebo 40 rokov je samozrejme veľká finančná zodpovednosť. Pokiaľ ale nájdete výhodnú ponuku od banky, ktorá bude vyhovovať všetkým vašim požiadavkám, vyhnete sa zbytočným problémom spojeným s vyplatením úveru.
